10个纽约市买新房时 Agent 不会跟你说的陷阱

紐約新房

你知道在纽约买新房的时候最需要提的问题吗?今天就来列举当你在纽约买新房时需要问的最重要的问题以及开发商与中介不会跟你说的事情,以及如何去避免买新房时碰到的常见陷阱,希望这些能对买家有所帮助。

1 销售进度如何?

很多地方的新房/新建案与期房都一样,开发商是不会透露卖房的进度与情况的。当房市较慢的时候,如果买家知道了新房的销售进度比较慢,也会影响买家的决定与价格,所以除非项目的销售进度很好,不然开发商与驻场的代销中介不会透露卖房的销售进度。

如果买家非常想了解卖房的进度,可以透过2-3个方法稍微得到更多的信息。

  1. Offering Plan 审批文件是否有效 (IS THE OFFERING PLAN EFFECTIVE?)
    在纽约新房的审批文件有效必须要有超过20%的合约成交,换句话说,如果审批文件仍然无效,那新房就还没超过20%的销售进度。当然,卖房中介有时也会说谎或是拒绝回答,但问这个问题通常会比”你们卖了多少”还要有用。
  2. 中介是否有更多销售进度信息
    拿我自己来说,我通常会有其他客户同时在谈同样的新楼,而这些客户在考虑房源时,通常会筛选超过5-10个选项,有些已售出的房源也能得知,稍微掌握他们的进度。加上其他认识的同行,有时交流的信息亦能了解大楼的热销程度。
  3. 通过看房时询问各个房型与楼层是否仍还在售
    除非是开发商决定管控的户型与楼层,不然买家通常在纽约买新房时可以询问,了解各户型的状况。

2 交房一定延误?

在纽约的建设进度一定会延误,而且每个开发商、项目、地区的延误状况都不同。延误的原因有很多,包括纽约市牌照、检举与投诉、开发商本身进度、工程因素、天气因素等都有可能会延误开发周期。

如果是仍然在建的新房,通常我会建议客户最少有3-6个月的缓冲期,因为很多的牌照与工程延误都会在最后出现。尤其是最近两年,纽约市的牌照

如果想要买新房,但又有日期的限制的话,我会建议买已完工且已始交房的新房,主要的原因是即使表面看来已完工的新房也有可能会因为纽约市的牌照大幅度延迟导致交房晚了3个月以上。

3 未来窗外景观?

纽约市的天际线一直在改变,即使是纽约市最高的大楼都有可能会因为更高的大楼而被遮挡了窗外景观。

举例来说,曾经是纽约楼王 的 One 57 (157)就有这个问题。作为纽约市前三高的大楼,很多买家都不知道他的东西面未来都会有更高的超豪华大楼将兴建。可惜的是,其实57街上的计划大部分很早就已经有数据了,换句话说,很多的 agent 都没告知他们自己的客户窗外的景观在2年以内就会有遮挡,导致许多买家赔钱出场。

避免这个的方式真的没有太多,除非买家已经有中介手边的资源,不然就只能找可信任的中介(*举手*),因为好的中介有资源可以直接查地区周边的建设计划与方案。

4 实际格局与大楼?

纽约市常常出现规模非常大的大楼 – 这些大楼多半是旧楼改造的项目。因为这些建筑本身规模很大,而且当初建筑的设计与风格并不符合当今住宅的需求与标准,常会出现许多相当不理想的设计缺陷与问题。

举例来说,100 Barclay 是栋在Tribeca 翠贝卡的高级住宅原是Verizon 通信的办公室,其前身是工厂的改造。也因为如此,大楼的外立面相当漂亮,且内部大厅的细节处理也很好的保存了。但100 Barclay 开价600万左右的2房却没有景观与采光,且非常近的直视别户的窗户。

这个问题其实很好解决,买家应该要求研究同层的总平面图,看是否会有视觉上的缺陷等,以免交房时才发现有这些问题。

5 新房是否全新?

如前面所提,纽约市因为有很多的古迹建筑以及旧房,所以也有很多是旧楼改造(Conversion)的”新楼”。在纽约,普遍来说全新的大楼价格会比旧房改造的要高一些,除非是一些古迹型的改造,且地点较好、天花板层高够高的旧房改造的新楼才会价格比全新大楼高。

如果是个旧房改造的房子,买家需要问有哪些东西是全新的,哪些是保持原有的材料。(绝大部分的家电都会是全新的,但我也见过少数冷暖气是用原有的设备)

为了安全起见,我会建议买家还是问一下是否为全新的大楼还是所谓的旧楼改造(Conversion)。

如果是旧楼改造的话,我会建议问有哪些建材是新的而哪些是原有的材料。

6 抽油烟机是否外排?

很难想象,在亚洲的房子基本上抽油烟机都会外排,而在纽约的房子很多的抽油烟机都没有外排的功能。如果房子没有,而买家没有特别问的话,中介是不会特别提起的。

普遍来说,没有外排功能的抽油烟机都会有所谓的多层”过滤”等方式,但以我个人的经验来说,我觉得那些过滤的效果都差强人意。

对于有在煮饭的买家们来说,还是建议考虑有外排的厨房/抽油烟机会比较好。

7 建材没保证?

开发商提供的建材与设备通常会在Material / fact sheet里面出现,但是开发商不一定会100%的安装这些建材,所有的品牌都有调整的余地 – 在合约上通常会有标示”或同等品牌”。

这个问题通常是小型开发商想偷工减料,在建材的品牌选购较便宜的或是同品牌较低阶的型号,无形之中造成买家的损失。

这是个比较难避免的问题,因为通常合约赋予了这些开发商可以替换的权利,所以我只能建议尽量找较为有口碑的开发商以及工程公司。

8 税减房不一定有减税?

通常广告有减税的新房都会通过,但不是100%的。因为减税是纽约市给开发商与买家的利多政策,所以也会有条件必须符合。而这些条件有很多种类型,普遍来说包括了时间的限制、户数的限制、地点的限制与建筑设计的限制等。

最常见的是新楼内提供20%的房子为政府辅助用房给中低收入进行抽签,其他的包括建商愿意进行旧楼改造或是工厂改造等都市更新的任务。

因为减税优惠的政策多远,新房的税减申请卡关的风险也非常多类型。较多没通过的新房是因为工程延误等原因错过了减税的时间。

普遍来说,减税不通过比较少见,但对于考虑买减税房的买家们,我还是会建议跟律师确认后再下手。

9 交房时装潢绝不完美?

纽约的房子质量很差,除了基本的保温与水电等不会太离谱以外,其他的东西质量通常都很不怎么样。这个从百万内到几千万的房子都一样。因为美国地产的工业化完善,所以纽约盖房普遍来说是拼装的,材料运到现场后只需要低技术的工人即可完成。

再加上纽约新房常常延误,所以开发商会尽量的赶工,导致工程细节出现更多问题,这包括各个插座、灯泡、批土、油漆、木工、家电、地板、窗户、冷暖等。

通常在交房前24小时内,我们都会进行walkthrough 检查房内的问题,而新房较为不同的是,即使房子有瑕疵,我们也会进行交房。不过在交房前,我们会有个修房清单 punchlist,而根据合约的约束,开发商会需要在30-60天内进行修补。

但即便如此,我会建议买家需要有耐心点,因为30-60天内不一定能全部都修补完善。

对于walkthrough的细节,我会在之后的文章里详细去写。

10 地税第二年大涨?

最后一点,也是最重要的一点就是开发商提供的地税通常会是第一年的地税,而第二年有95%几率会涨约30-60%,这个会在offerring plan里面提及。可是通常到了offering plan的阶段,已经是价格谈完,律师进行合约作业的阶段了。

为什么新房的地税第二年会涨这么多呢?主要原因是开发商提供的地税是第一年,也就是大楼仍在兴建的地税。换句话说,纽约市对于仍在建的大楼估值会低于完工的高级住宅。而当大楼完工后,第二年将面临纽约市的估值调涨导致地税大幅度涨幅。

当然我也见过反例,那就是第二年的地税反而低于第一年,通常这是因为建商雇用的会计师过于高估纽约市对大楼的估值,且纽约市第二年因为特殊因素调降了地税估值的原因,可以说是非常罕见、可遇不可求的情况。

要避免在不了解第二年地税的情况进行谈价其实很简单,买家可以事先要求房子第二年的地税预估。通常开发商雇用的会计事务所都会做。

结论

新房的问题这么多,为什么还要买新房?

只要有效的注意这些问题其实是可以避免的

而且新房也有一些优势,例如设备、厨具等是有保固的,整体建房质量、建材与档次与层高等通常也会比现有的房子还要好。由于这些原因,在出租新房时,房租以及出租的速度会明显优于二手房。

所以结论是买家如果要买房,还是要针对各个项目做评估,或是找个可信任的agent 来服务(举手)。最后提一下,纽约买房时买家不需要付中介费哦,因为卖房前都已经签好卖房合作合约了,中介费已经确定好了

文章作者

Jerry C. Wang 王传咏 是 Copanel 纽约房地产经纪中介公司的创办人,在纽约市有超过20年的经验,对于当地市场有深度的了解且已处理数千万美金的销售额, 帮助了许多客户的买卖交易、售后出租管理以及许多学生留学住房的服务。 在 Jerry 创立 Copanel 以前,曾任职纽约最大的房地产经纪中介公司 Douglas Elliman 道格拉斯 艾丽曼经纪公司多年。

Copanel 创立于2018年,专门提供纽约房产的买卖与出租服务,并会提供许多纽约房产的基本常识、新房介绍与评论、以及地区介绍等相关信息。

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Jerry C. Wang 王传咏
全美前1% 纽约市房产经纪人
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