纽约买房

纽约买房

我整理了所有 纽约买房 的须知,包括费用解说、步骤过程、纽约的房产类型与产权的重要性常见问题FAQ以及常见陷阱,希望对大家有所帮助。

最近越来越多人来纽约买房,不管是为了孩子读书、纽约工作或是投资房产,不管原因,在纽约投资地产都是个很安全的选择。

而不管您考虑买房的原因是什么,我相信有专业的经纪人为您服务是非常重要的,我有许多自己的客户都是经历了不肖业者的经验以后才透过亲朋好友介绍让我来帮忙服务。

毕竟人生地不熟,还是找优良的专业经纪人服务是最好的选择。(而且在纽约买时买家是不需要付中介,若有经纪人跟您要中介费的话,您很大的机会已经被诈骗了)。更重要的是,纽约的中介普遍素质非常不怎么样,很多时候对于新房与景观的信息常常没有掌握,很多买家买了以后才发现对面马上就要出了一栋大楼。

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纽约买房的15个原因

纽约房价报告

若想参考英文版,也可以参照Streeteasy 的 Buyers Guide – Streeteasy 目前是纽约市房产的权威房源信息平台。


纽约买

在纽约买新房与二手房的费用会有所差异,但根据房产以及房市,实际的费用也会有所不同。

  • ,买房费用大约是1%
  • ,贷款费用大约是款金2%
  • 若交易金额超过100万(基本上大部分都超过了)则需要额外再加豪宅的费用(下列)。
  • 新房,视市场情况斟酌,需要外加1.9%,也就是 2.5% – 4.4% 之间。

作为买家,下列的是您需要支付的用明

  1. 产权 0.4% (产权调查与保险费用)
  2. 豪宅
    • 100万 – 199万:1.00%
    • 200万 – 299万:1.25%
    • 300万 – 499万:1.50%
    • 500万 – 999万:2.25%
    • 1000万 – 1499万:3.25%
    • 1500万 – 1999万:3.50%
    • 2000万 – 2499万:3.75%
    • 2500万 以上:3.90%
  3. 1.9%(按总贷款额计算)
  4. 师费 $1500 – $2500
  5. 请费 $500 – $2000 (支付管理公司)
  6. 款申请费 $1000

新房的(视情况新房费用是有谈价空间的)

  1. 转让税 1.825% (总成交价的1.825%)
  2. 家律师费 $2000 – $3000 (开发商律师费由买家支付)

产权 – 对于亚洲买家来说是个比较陌生的费用,由于一些莫名其妙的法律与漏洞,产权保险成为相当重要的买房环节之一。

在美国有许多法律可以导致私人财产的转移,例如在纽约,当一个人非法都留在他人的土地或房产超过10年而地主没有驱逐,非法都留着有权利取得该地块/房产的产权。其他疑虑包括诈骗、产权纠纷、以及产权登记不齐全等问题,使产权保险成为买房的基本费用。

按照纽约市的规定,新房时买家需要支付转让税家律师费,而在二手房时卖家则需要支付转让税。但这个规定也是视市场而定,在市场低迷时,买家在购买新房时可以试着谈价,让开发商承担此费用。

豪宅税 – 只要是超过100万美金的房产都需要支付总成交价1%的费用,自2019年,豪宅税调涨为阶梯制,提高了高端房产的买房费用。

申请费 – 在买大楼公寓时,买家需要向物业管理与居委会提交买房申请。

对于海外投资型买家,普遍建议用公司名义购买地产,卖房时税的好处多,而且还较能保护屋主的隐私。


纽约产类型介

纽约买房时绝对要注意纽约的房产性质,因为根据房产的类型不同,屋主出租与装修的权利也有所不同。

简单来说纽约的房产可以分为三种:独立房(House)、独立产权公寓房(Condominium)以及股份产权房(Co-operative),而这三个类型的房产有各自的优缺点。

产权公寓房CONDO “康斗

独立产权公寓房CONDOMINIUM 简单明了;买家买的是永久且独立的房产与地契,房产的持有权是绝对的。

Condo的新房时基本上开发商不会过问买家的财务背景与资金来源,这也是为什么国际买家特别喜欢购买新房的原因之一,毕竟没有人喜欢通过大楼居委会等的层层调查。

Condo的二手房就稍微麻烦一些,大楼居委会会要求买家有一定的财力。买家在付完头期款后需要有足够支付2年的管理费、房产税与贷款,且居委会还会要求查看买家的财务背景与收入等资料。如果没有这些背景资料,Condo有时会要求看更多的资产证明与存款。Condo 对于买家财力的要求主要是担心买家未来无法支付大楼物业费以及房产税,导致房产遭法拍拉低大楼估值。

而Condo对于屋主除了需要遵守大楼规定House Rules以外,没有其他的限制,这在投资型屋主买卖出租时尤其重要。

优点:升值空间大 | 适合投资 | 买卖出租没有限制 | 大楼有物业管理公司打理

缺点:每月需缴物业费 | 售价较高

墅与立房 HOUSE

别墅HOUSE与独立产权公寓房CONDOMINIUM在性质上相当类似;买家交易得到的是永久且独立产权。

House的管制就更少了,基本上就是卖家OK就可以。但如果要贷款的话,有可能会需要提供preapproval 预批信等数据。

未来屋主如果要装修或是改建不需要通过大楼同意,但如果是小区等,仍需要通过居委会。

优点:屋主不受限制 | 售价较低 | 不需月缴物业费

缺点:需要打理(割草、铲雪、垃圾处理) | 升值空间低

股份产权房(Co-operative

对于国外买家,购买股份产权房(Co-operative)的坎相高。股份产权房重视的不只是银行存款的财力证明,而是评估买家作为「股东」与「邻居」的整体形象。虽然股份产权房(Co-operative)的房价相较独立房(House)与独立产权公寓房(Condominium)偏低,但手续复杂、门坎高、升值空间低,促使国际买家远离此类产品。对于股份产权房(Cooperative)而言,最重要的门坎就是收入证明与身份的证明。相对于银行存款金额,股份产权房普遍规定买家有一定收入债务比以及绿卡以上的身份。在财务的基础上,大楼管委会更会要求面试买家。此类面试好比工作面试,管委会有权利拒绝买家的申请,让买家3-6个月投入的精力与时间付诸东流。

优点:售价低 | 大楼有物业管理公司打理

缺点:每月需缴物业费 | 升值空间低 | 不适合投资 | 买卖出租受限制

可以说,独立房HOUSE与独立产权公寓房是开放给所有买家而股份产权房COOP是仅开放给美国工作/报税的买家。对于大多数来咨询的买家,除非有特定的原因,不然我都会直接建议买Condo 或是 Townhouse等,直接不考虑COOP,尤其是考虑到房产的升值空间与通用性,Condo与House 是比较安全的选择,进可攻退可守。

乍看之下,国际买家在纽约的选择相当局限,其实不然。

原因有几点:

1: 过去40年证明,独立房HOUSE 与 独立产权公寓房CONDOMINIUM的涨幅空间远高于股份产权房(Co-operative),其中,独立产权公寓房CONDOMINIUM 鹤立鸡群,有着特别明显的涨幅,奠定了纽约地产投资的首选。值得一提的是,联排别墅Townhouse也相当的抢手,但碍于总价较高,不是所有人都能承担。

2: 纽约最新的大楼,最知名的公寓绝大部分均为独立产权公寓房CONDOMINIUM且其豪华与状况是多数股份产权房(Co-operative)难以匹配的。

简单来说,若希望在纽约买房投,可以直接选择Condo而不需要考COOP或是HOUSE,因Condo的升值空更好,而且也更符合多人住房与投等需求(包括门卫梯、水工等)。


见问题 FAQ

Q: 为什么要在纽约或是曼哈顿买房投资?
A: 纽约买房的原因很多,有些买家是为了小孩读书或是工作、有些是为了移民、也有些是为了分散资产与投资风险。不管原因如何,纽约市是全世界的人都在关注与购买的房地产市场,房价的起伏也是最低,出租空房率平均只有 1.5%左右。所以不管是对于买还是租烦恼的人,还是考虑投资的投资的买家来说,纽约的房产都应该是首选之一。

Q: 纽约房价目前怎么样?市场状况适合投资吗?
A: 详情请读 纽约房价报告

纽约新房

Q: 户买新房最常问题是什么?家需要注意些什么?
A: 纽约买房时新房是最容易碰到问题的,原因在于纽约开发商与建筑的质量。因为美国的建筑效率很低,很多时候,纽约买新房都会面临交房延期。所以买家需要准备更多的时间,不然时间太紧的话会没地方住。这个问题最常出现在买新房时,开发商预估6月交房结果工期延误拖到9月常常发生。一个可以避免的方式是买已完工的新房,这样就不会有工程延误的风险。

也因为纽约地产对于工人的素质与技术要求不是很高,纽约的新房会出现很多的瑕疵与施工问题。这些包括油漆与墙面等的瑕疵,木工的细腻度不够(像是不对称)、甚至窗户等都很有可能在新房交易里出现问题。我最常见的莫过于做工粗糙到不可接受的范围,这个也是我最常跟开发商在交房时争执的地方。买家在纽约买新房时需要在细节上非常注意,且了解整个流程的时间并且力争作为买家的权利。

在买新房时,客户交房前都会有个验房的过程,而我们都会有个追加清单叫Punchlist,把所有验房看到的瑕疵与问题都指出。这个清单不会影响交房时间,但对开发商来说是有法律效力的,他们是有义务在交房后的30天内把所有问题解决。

问题

Q: 海外人士可以
A: 可以,海外人士可以贷款,最高可以到65%左右,而利率大约会比当地银行高大约 0.25%-0.5%。对于很多人来说,贷款是个很不错的选项。而如果想要用租金来养房的话,您需要自备大约65%才能支撑房屋费用。贷款的条件其实并不困难,但需要事先准备资料与文件,我这边有几位可以推荐的贷款专员,若有需要可以介绍。

Q: 纽约买时贷款需要多时间
A: 买房通常贷款需要20-30天,所以在买房前会先建议拿pre-approval的贷款预批信,而在签约以后马上开始贷款的程序。如果您选择贷款,贷款预批信preapproval 就非常重要,因为这个文件在谈价时就会需要提供。在纽约,卖家最怕的是谈好了价格发现买家没有钱签约或是买房,浪费了许多宝贵的时间,所以在出价时,最好的情况就是一并把preapproval的文件准备了。

贷款预批信Preapproval 通常会需要2-3天的时间来准备,所以我会建议提早处理,贷款专员会需要买家的财务数据与文件。(如果是国际买家的话就不需要那么多的数据,但还是强烈建议提早准备妥当。)

Q: 款免Mortgage Contingency 是什么?
A: 在美国买房如果有mortgage contingency,若银行拒绝放贷,买家有权利取回签合约时支付的押金(价格的10%)。相反的,若没有贷款免责的话,买家是没有权利拿回这个10%的押金的,卖家有权利拒绝退还。这个对于需要贷款的买家来说非常重要,因为银行拒绝放贷的理由有很多,最大的问题就是买家的工作情况有变,例如离职等。

税务问题

Q: 税减是什么?
A: 税减是纽约市刺激开发商多盖一些政府补助用房时的一个办法,这个方案鼓励开发商在他们的项目里或是其他地方盖20%左右的政府补助房来换取5-20年不等的地税减免政策。这个优惠是跟着房子的,换句话说,当过户时,这个优惠会转移到买家(屋主)的身上,大幅减低持房成本。需要注意的是,税减优惠是跟着房产的,并不会因转手而改变或是延长期效。

Q: 税减的政府助房有影
A: 总体来说不会,因为纽约市很多大楼都有20%的政府补助房,而且周边都参杂其中,所以对于大楼居民与大楼的价值来说并不会受到打击。反而是有税减的房子因为提高了投资回报,所以价格上普遍会比没有税减的房子还要高。

Q: 税减是如何算的呢?
A: 通常来说,如果是15年的优惠,屋主前10年的地税几乎会是0。这不代表说每月费用是$0,而是说优惠额度接近100%,每月还是有可能会是$15-60。而最后的5年会以20% – 40% – 60% – 80% – 100%的幅度逐步成长。

***要注意的是,每年地税的估值其实还是会持续地成长,也就是说目前的地税减免额度不代表未来的地税金额。地税只有可能更高,没有可能更低,而这也是很多大楼15年以后反而贬值的原因,因为很多买家没有认真看待税减前的费用而只追求这个优惠政策。***

Q: 海外人士外的的?
A: 我们非常欢迎海外人士来纽约买房,在买房时并不会有额外的费用或税。

不过海外人士未来有遗产税的问题,这个金额高达50%,所以买房时我会建议透过会计师设立公司来避免外籍人士的遗产税。这个做法非常成熟而且是完全合法的,所以不需要担心。(这就跟克林顿与比尔盖茨设立基金来持有资产是一样的作法)

Q: 在美有收入的家有有什么税的优势

A: 美国的税法鼓励大家买房自住。

  1. 如果自住,未来售出的5年内住了2年作为首要住所的话,单身可享25万的资本利得减免,已婚可享50万的资本利得减免。
  2. 每年的地税与贷款利息可以抵税,根据2019年的新税法,地税最高可抵1万元。
  3. 若是出租,房东可以按照住宅的27.5年折旧来计算亏损,抵销其他的收入。

Q: 纽约地点怎么挑? 曼哈顿、皇后区、布鲁克林哪里比较好?
A: 在纽约买房 主要还是看需求,很多时候买房是为了工作或是学校,而通常那附近的需求与买家都非常强,所以在那附近买房会是首选。但房价是很现实的,所以如果退而求其次,我会建议找个地铁方便的地方。纽约的夏天与冬天非常极端,所以与走路20分钟的地点,不如也考虑坐地铁25分钟的地点。再加上这些地点的房子也比较新,大楼的设施也通常比较豪华。也因为这样,皇后区与布鲁克林的这些房子也很有投资的潜力。

对于想了解更多纽约各地区的介绍的买家,欢迎点击连结阅读

纽约地区介绍与分析

Q: 曼哈顿买房有什么优势?
A: 曼哈顿买房普遍来说比较安全,放眼这个纽约市的房价,曼哈顿的房价是最稳定的。当全球房价下跌时,曼哈顿的下跌幅度最小,但当房价回升时,曼哈顿的房价反弹速度与力度也是最快的。对于打算分散风险与分配资产的买家来说,曼哈顿是个很值得考虑的蛋黄区。

Q: 纽约房产什么最好脱手?
A: 普遍来说,纽约的房地产,当地买家还是占了65%以上,海外买家占了约30-35%。所以在投资房产时,需要考虑当地人的喜好与需求。当地人在考虑买房时,交通的便利性、采光与景观、格局、噪音、以及每月费用可以说是房价以外的几个最大的考虑因素。房子的朝向对投资纽约地产的人来说并不是绝对的,像是曼哈顿最贵的房产其实是朝北面向中央公园的57街与59街的超高端豪宅。

Q: 纽约买房时景观需要注意什么?
A: 纽约地产的密度虽然不及香港,但也非常的高了,尤其是曼哈顿地产非常抢手,所以开发商都会盖的很密集且很投资的活跃。这代表的意义是纽约市买房除非是海景房的第一排,不然没有任何房子是”安全”的。最好的案例就是Xinyuan在Brooklyn盖的海景房结果1年后就有另外一栋新大楼把原先的景观完全挡住了。

虽然如此,但有房地产开发经验且了解纽约的开发条件与容积计算等知识的中介(举手)可以非常好的建议风险较低的房子。避开那些已经有开发商买地信息或是有非常可能成为下个开发的工地,或是限高与容积远超自己的那些房子。

Q: 纽约的噪音情况怎么样?
A: 纽约的噪音情况非常非常非常严重,可以说是一个很大的危害了。不管是救护车还是消防车或是警车与出租车,只要是有喇叭的车辆,在纽约都是疯狂的鸣笛。 拿我个人经验来说,我在86层的超高端住宅里面卖房都能听到救护车的声音。我有段时间住在警察局的同一条街,那每天警车因为没耐心就随便拉警笛的次数一天超过数十次,有时甚至夜深人静还在嚣张的鸣笛。对于不管是自住或是投资,我都会强烈建议买高一些且尽量避开吵杂的环境,这包括大马路、医院、消防局、警局甚至学校。

Q: 我的学校跟我房子的地点应该怎么挑?
A: 如果有条件买在走路可达的地段,那当然是首选。反之,虽然这是个非常个人喜好的决定,但我会建议买房时尽量挑离地铁站走路10分钟内可达的房子。虽然很多人在亚洲都有自己的车子或是以出租车代步,但这毕竟在纽约比较少见。因为曼哈顿的交通非常的差,所以很多人还是会挑地铁作为通勤的首选,因为反而地铁往往比较快。

Q: 纽约买房 会碰到什么样的问题? 需要怎么处理?
A: 纽约买房常见的2个问题包括时间与质量。
美国整体来说买房时间都会比亚洲还要慢上许多,往往只要2周的过程在纽约买房会拖上1-2个月。所以如果考虑纽约买房的话,需要把这些延误的时间都计算进去。如果是二手房,根据纽约的法律,买家与卖家都各会有大约30天的无理由延期权利,也就是说,如果买家原先预定一定要在7月交房,可能合约交房时间写在6月会比较安全,不然卖家是有权利再延后30天的。

在纽约买房另一个问题是房产的质量的不稳定。很多时候会发现,在买新房时,即使是数百万甚至千万级的房子,室内的工还是很粗糙。不管是油漆还是木工、或是浴室与厨房,常常会发现开发商的工程非常不精致。

很多时候买家会发现,买新房反而有时会比二手房麻烦,但只要是好的中介都能有效的把这两个问题化解或是降低影响。

其他问题

Q: 父母应不应该跟孩子合买美国房产?
A: 这个问题比较复杂,因为每个人买房时考虑的因素不同。简单来说有几个条件需要考虑:

  1. 在美国买房时,父母与子女一起合买不会有问题额外费用。
  2. 在纽约卖房时,需要所有人都签字。
  3. 纽约房产在买房时可以选择各类型的切割形式,这个主要会在交房时才决定,根据切割形式的不同,房产持有人在过世时,产权会有不同的转移方式。
  4. 父母或朋友可以提供买房资金,这类型的资金只要给予方不是绿卡持有人或是美国公民,都不会有赠与税的问题。

纽约买 与咨

纽约买房看似很多步骤与需要注意的地方,但好的中介可以很快的解决多数问题与程序。对于很多考虑买房的读者来说,我最好的建议就是明确了解您自己的需求。

很多家长在考虑为孩子买房时最重要的是房子的地点是否符合未来孩子读书与工作的通用性,而考虑买房投资的人需要考虑每月费用与租金的比例。

若您需要在纽约买房的咨询,欢迎主动联系,经过了20多年在纽约的经验,我可以很准确的推荐最适合您的多项选择并帮您处理所有地产相关程序。

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文章作者

Jerry C. Wang 王传咏 是 Copanel 纽约房地产经纪中介公司的创办人,在纽约市有超过20年的经验,对于当地市场有深度的了解且已处理数千万美金的销售额, 帮助了许多客户的买卖交易、售后出租管理以及许多学生留学住房的服务。 在 Jerry 创立 Copanel 以前,曾任职纽约最大的房地产经纪中介公司 Douglas Elliman 道格拉斯 艾丽曼经纪公司多年。

Copanel 创立于2018年,专门提供纽约房产的买卖与出租服务,并会提供许多纽约房产的基本常识、新房介绍与评论、以及地区介绍等相关信息。

若您想了解更多信息,欢迎主动联络。

Jerry C. Wang 王传咏
全美前1% 纽约市房产经纪人
电话: +1 (917) 225-7078
邮箱:jerry@copanel.co
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