纽约地区 介绍—曼哈顿

纽约新房

曼哈顿 地区介绍 前言

因为曼哈顿的地区分的很细,且有时候隔一条街就完全不同环境,故决定写个深度分析介绍各地区的地产市场、特性与优缺点。由于许多分析是从当地居民的角度剖析,与各位之前听闻若有落差,可以实地踏勘、询问更多当地纽约客取证。

曼哈顿目前当地买家仍占了65%,国外买家占了35%,房市的浮动仍绝大部分根据刚需市场为主。

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东区

上东区整体来说位于 中央公园东边的59街 到 110街,有趣的是上东区其实过去几年一直在”扩张”,因为上东区的房价比哈林区高,所以很多中介都开始叫部分哈林区为 “上东区” 而目前的哈林区 Harlem 范围是 110街以北的地区。

上东区

而上东区又可以细分为以下几个地区

  • 莱诺克斯山 Lenox Hill:59街 – 70街
  • 约克镇 Yorkville:79街 – 96街,第三大道以东
  • 而这两区块以外的都简单称为”上东区”


大致来说,这几个地段现在其实没有太大的差异,真正区分这些区块的其实是纵向的大道。


简单来说,第五大道、麦迪逊大道 Madison Ave 以及公园大道 Park Ave 是上东区整体比较贵的地区,而餐厅的价位也比较高。

反观上东区的莱辛顿大道 Lexington Ave 以东 直到 约克大道 York Ave 大部分为价位比较实惠的一些选项,而约克大道 York Ave上又出现许多价位较高,户型较大的水景房。

上东区的黃金地段

上东区对纽约来说很有代表性,所以一直是电影选址的首选。而这里的建筑主要以联排别墅为主,过去均是一户一栋的形式, 且许多的外立面都已成为当地受保护的历史古迹。 所以上东区最精华的地段房价的事务历史记录因为户型较大,价格也都比较惊人,而也因为这些因素,上东区的学校也是相当有名的,是很多人认可的学区房选项。

  • 上东区最贵的地区位于 莱诺克斯山 Lenox Hill 的第五大道与63-64街中间,房产售价的中间值是4000万美金左右。
  • 第二名是上东区的第五大道与80-81街中间, 房产售价的中间值是1500万美金左右。
  • 第三名是 上东区的第五大道与90-91街中间 , 房产售价的中间值是1300万美金左右。

可以发现,上东区最贵的地段都是在第五大道上,而这也是非常合理的,毕竟第五大道是上东区环境最好的地段,也是过去的富豪优先选择的地区。 经过了曼哈顿岛的全面开发,富人的选择变多了,但这几个地段的上东区却屹立不摇,仍然在当地人以及富豪们的心中占了一席之地。

需要一提的是,上东区最贵的地区除了联排别墅外,许多是合作产权的大楼(俗称COOP),也就是说很多房子即使价格可以接受也买不了,因为上东区的这些合作产权大楼 COOP 更像是私人俱乐部,相当排外。

优点

  • 环境优美
  • 房价房租较高
  • 周边高级餐厅多
  • 生活单纯

缺点

  • 老式建筑较多
  • 离6号地铁线较远(说实在的,住这里的不太会坐地铁)
  • 周边廉价餐厅较少(需要走到第 Lexington大道)
  • 合作产权大楼 COOP较多
  • 离超市较远
  • 到部分曼哈顿地区会比较不便(例如金融区、上西区)

上东区的性价比地段

上东区过去20年出现的改变是 莱辛顿大道 Lexington Ave 以东的地区。这个区块因为房租与房价在过去15年来相比曼哈顿下城地段来得便宜许多,吸引了许多年轻人纷纷入住。而随着当地居民的年轻化,餐厅与超市等也纷纷开始进驻。

从第一大道 First Avenue 到第三大道 Third Avenue 餐厅与酒吧是沿路都是,曼哈顿最大的超市也相继开业而随着年轻人纷纷的入驻,上东区多了分活泼的气息,在周末的晚上可以看到许多餐厅与酒吧里坐满了年轻人。

优点

  • 房价与房租划算(比曼哈顿部分地区要低一些)
  • 新房的选择较多
  • 周边超市较多

缺点

  • 环境没有第五大道旁好
  • 到部分曼哈顿地区会比较不便(例如金融区、上西区)

上东区的交通

上东区总共有2条南北向的地铁线 绿色的456以及2018年新开的黄色 W 线,另外还有橘色的F线在63街与LEXINGTON 大道的街口。

在交通上,上东区算是蛮方便的,唯一最麻烦的地方应该就是没有地铁直接通往曼哈顿的上西区。(曼哈顿的地铁形式大多是南北向,非常少纵向的地铁。)
对于大多数的人来说,上东区的最东边的水边可以说是离比较远的地段,而冬天在这个区块风会比较大。

上东区生活便利性

上东区的超市跟餐厅都非常的多,而且生活非常便利,且周边还有电影院,许多的咖啡厅与商店(看这满满的超市、餐厅跟咖啡厅)以及博物馆等(大都会博物馆与 古根汉美术馆)。

另外,第五大道与麦迪逊大道 Madison Ave 从59街到65街算是比较有名的购物街,这个地段有许多高级的奢侈品商店等可以逛以及高级百货公司。(2020更新:由于网络购物影响,有些大型百货与商店出现财务危机,例如Barneys 巴尼斯百货公司。)

上东区的精华与地雷地段

虽然上东区整体算是个很不错的地区,上东区并不是没有他的地雷或是应该避免的地段。

精华区

  • 第五大道60街 – 96街:但需避开大都会博物馆等游客较多的地段
  • 76 – 88街,第三大道 – 第一大道间:这是个非常有趣的地区,距离地铁、超市、餐厅、咖啡厅、电影院等非常的近且街道里的环境也相当不错,又可以步行到中央公园。

地雷区

  • 昆斯博罗桥 (皇后区59街大桥)的出入口:这个地区周边的车流非常恐怖,尤其是尖峰时段上下班会非常多人按喇叭。这个地段的房子我基本上都不怎么对买家客户推荐,因为这里的房价低不是没有原因。
  • 72、79、86、96街上以及大道上的房子:曼哈顿大部分都是单行道,而有少部分的几条街是双行道,通常这些双行道也是公交车的路线。这些双行道通常车流会比较多,而双行道上的住宅通常会比较吵,房价涨幅也会比较低。
  • 医院、消防与警察局等旁边:上东区有相当多的医院,虽然这些医院普遍都非常不错,但医院旁边的房子如果是在救护车常会经过的路线,房内会非常的吵。

上东区结论

整体来说,上东区不管是投资还是自住都很适合,而且即使是CP值(性价比)较高的地段其实环境也都不错。

以我个人的经验与分析,有兴趣投资的买家可以考虑买在第一大道到第三大道间、76街-89街的房子,因为这个地段其实生活非常的便利,大型连锁的高级超市也都已入驻,而房价仍有成长空间,对于很多当地租房的居民来说是个很有吸引力的地段。

其他地区待续

上西区

上西区整体来说位于中央公园西边的59街 到 110街,而他的北边就是晨边高地 Morningside Heights,也就是哥大学区的位置。有趣的是,上西区与上东区其实非常类似,两个都是比较曼哈顿偏向住宅区的规划,两个都有自己独树一格的联排别墅风格,而很多的商家都会在两边开店,且有时还开在同一条街不同大道,中间隔着中央公园。
而上西区整体来说可以分为几个区块,而他们的地区分布其实跟上东区也非常类似,都是由59街、72 街 、96街以及110街为分界。

  • 59街中央公园西路的交叉口是哥伦布圆环 Columbus Circle
    • 商业气息较浓的区块
  • 59街 – 72街、中央公园西路到河边大道Riverside Blvd 的 林肯广场 Lincoln Square
    • 商业气息较浓的区块
  • 96 街 – 110街、中央公园西路到百老汇大道 Broadway 的 曼哈顿谷 Manhattan Valley
    • 较为便宜的CP值选项
  • 其余地区统称上西区 Upper West Side
    • 较为安静的住宅区

上西区普遍来说对于海外人士并不有名,除了哥伦比亚大学 Columbia University的学生会去上西区的110街附近找住房以及游客常去的哥伦布圆环 Columbus Circle 、与林肯中心 Lincoln Center以外,其他地区相较下并不是那么的知名。

对于当地人来说,其实上西区是个非常适合居住的地区,周边的餐厅、超市选择都非常好,上西区又有曼哈顿最好的电影院以及各类型的美食并且有着2个大型公园在旁边(河边公园Riverside Park 与中央公园 Central Park)。

简单来说,上西区非常的方便。如果想要商业现代一些的环境,可以考虑59街-72街,想要安静一些考虑73 – 96街,而想要便宜一些的话考虑96 – 110街。

上西区的黄金地段

上西区的黄金地段其实不少,因为过去一直都是大户人家的居住区,所以很多上西区的大楼都是一栋一个大家庭,一栋占据了一整个街道。

上西区的黄金地段不少,

  • 61街与中央公园西路的楼王 15 Central Park West
  • 81街的联排别墅
  • 59街哥伦布圆环 Columbus Circle 的时代华纳中心 Time Warner Center

算是比较知名的几个黄金地段,且学校也都相当有名,不过整体来说,上西区大部分环境都相当不错,所以房价其实比较均匀的分布,主要还是以住宅的大楼本身质量与景观为比较重要的两个影响房价的因素。

而今天的上西区,除了许多非常漂亮的联排别墅与高级大楼以外,仍保留了些 合作产权大楼 COOP,而这些合作产权大楼 COOP 对于国际买家来说是比较不需要去考虑的(过去30年,独立产权房Condo 明显涨幅超出 合作产权大楼 COOP 许多)。

  • 环境优美
  • 房价房租较高
  • 周边餐厅多
  • 生活圈单纯
  • 学区、学校选择多

  • 老式建筑较多
  • 合作产权大楼 COOP较多
  • 到部分曼哈顿地区会比较不便(例如金融区、上东区)

上西区的CP值地段

相较上东区,上西区比较没有明显区分CP值较高的区块,唯一比较便宜的地段可以说是曼哈顿谷 Manhattan Valley,约在90街以北至110街算是比较便宜的地段,其他的话其实上西区整体来说相比曼哈顿其他地区都算是比较可以接受的价格。

优点

• 房价与房租划算(比曼哈顿部分地区要低一些)

缺点

• 景观没那么好
• 到部分曼哈顿地区会比较不便(例如金融区、上西区)

上西区的交通

上西区的交通其实非常方便,因为上西区的地铁有123线与BC线,基本上除了上东区以外都非常方便到达。

另外值得一提的是,许多哥大的学生就学时都会考虑买房置产,而我会建议买在59-96街中间,而不是110街附近,主要的原因在于上西区的59-96街其实要去哥伦比亚大学已经非常方便,而未来如果找工作,八成会是在中城或是下城,而这个时候59-96街的房子地点会明显优于110街附近许多 – 会是个比较有弹性的决定。

上西区的生活便利性

上西区的超市跟餐厅都非常的多,而且生活非常便利,且周边还有电影院,许多的咖啡厅与商店(看这满满的超市、餐厅跟咖啡厅)以及博物馆等(自然历史博物馆)。

整体来说,上西区是个非常适合居住的住宅区,所以生活便利性会环绕在餐饮、娱乐、交通等。

上西区的精华与地雷地段

上西区整体来说非常不错,但也有较推荐的精华区与建议避开的地区。

精华区

• 越靠近中央公园越好
• 越靠近河边公园越好(但需注意冬天风非常大,地铁站偏远)

地雷区

• 河边公园(冬天风非常大,地铁站偏远)
• 59街阿姆斯特丹大道Amsterdam与哥伦布大道附近医院多(较吵)
• 110街附近较荒凉

上西区结论

整体来说上西区其实没什么好挑剔的,这个地区非常适合哥大学生、上班族、投资客以及自住用的买家。如果想要考虑CP值高、生活安静且便利的地区绝对可以考虑上西区。


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文章作者

Jerry C. Wang 王传咏 是 Copanel 纽约房地产经纪中介公司的创办人,在纽约市有超过20年的经验,对于当地市场有深度的了解且已处理数千万美金的销售额, 帮助了许多客户的买卖交易、售后出租管理以及许多学生留学住房的服务。 在 Jerry 创立 Copanel 以前,曾任职纽约最大的房地产经纪中介公司 Douglas Elliman 道格拉斯 艾丽曼经纪公司多年。

Copanel 创立于2018年,专门提供纽约房产的买卖与出租服务,并会提供许多纽约房产的基本常识、新房介绍与评论、以及地区介绍等相关信息。

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Jerry C. Wang 王传咏
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