10個紐約市買新房時 Agent 不會跟你說的陷阱

紐約新房

你知道在紐約買新房的時候最需要提的問題嗎?今天就來列舉當你在紐約買新房時需要問的最重要的問題以及開發商與中介不會跟你說的事情,以及如何去避免買新房時碰到的常見陷阱,希望這些能對買家有所幫助。

1 銷售進度如何?

很多地方的新房/新建案與期房都一樣,開發商是不會透露賣房的進度與情況的。當房市較慢的時候,如果買家知道了新房的銷售進度比較慢,也會影響買家的決定與價格,所以除非項目的銷售進度很好,不然開發商與駐場的代銷中介不會透露賣房的銷售進度。

如果買家非常想了解賣房的進度,可以透過2-3個方法稍微得到更多的資訊。

  1. Offering Plan 審批文件是否有效 (IS THE OFFERING PLAN EFFECTIVE?)
    在紐約新房的審批文件有效必須要有超過20%的合約成交,換句話說,如果審批文件仍然無效,那新房就還沒超過20%的銷售進度。當然,賣房中介有時也會說謊或是拒絕回答,但問這個問題通常會比”你們賣了多少”還要有用。
  2. 中介是否有更多銷售進度資訊
    拿我自己來說,我通常會有其他客戶同時在談同樣的新樓,而這些客戶在考慮房源時,通常會篩選超過5-10個選項,有些已售出的房源也能得知,稍微掌握他們的進度。加上其他認識的同行,有時交流的資訊亦能了解大樓的熱銷程度。
  3. 通過看房時詢問各個房型與樓層是否仍還在售
    除非是開發商決定管控的戶型與樓層,不然買家通常在紐約買新房時可以詢問,了解各戶型的狀況。

2 交房一定延誤?

在紐約的建設進度一定會延誤,而且每個開發商、項目、地區的延誤狀況都不同。延誤的原因有很多,包括紐約市牌照、檢舉與投訴、開發商本身進度、工程因素、天氣因素等都有可能會延誤開發週期。

如果是仍然在建的新房,通常我會建議客戶最少有3-6個月的緩衝期,因為很多的牌照與工程延誤都會在最後出現。尤其是最近兩年,紐約市的牌照

如果想要買新房,但又有日期的限制的話,我會建議買已完工且已開始交房的新房,主要的原因是即使表面看來已完工的新房也有可能會因為紐約市的牌照大幅度延遲導致交房晚了3個月以上。

3 未來窗外景觀?

紐約市的天際線一直在改變,即使是紐約市最高的大樓都有可能會因為更高的大樓而被遮擋了窗外景觀。

舉例來說,曾經是紐約樓王 的 One 57 (157)就有這個問題。作為紐約市前三高的大樓,很多買家都不知道他的東西面未來都會有更高的超豪華大樓將興建。可惜的是,其實57街上的計畫大部分很早就已經有資料了,換句話說,很多的 agent 都沒告知他們自己的客戶窗外的景觀在2年以內就會有遮擋,導致許多買家賠錢出場。

避免這個的方式真的沒有太多,除非買家已經有中介手邊的資源,不然就只能找可信任的中介(*舉手*),因為好的中介有資源可以直接查地區周邊的建設計畫與方案。

4 實際格局與大樓?

紐約市常常出現規模非常大的大樓 – 這些大樓多半是舊樓改造的項目。因為這些建築本身規模很大,而且當初建築的設計與風格並不符合當今住宅的需求與標準,常會出現許多相當不理想的設計缺陷與問題。

舉例來說,100 Barclay 是棟在Tribeca 翠貝卡的高級住宅原是Verizon 通信的辦公室,其前身是工廠的改造。也因為如此,大樓的外立面相當漂亮,且內部大廳的細節處理也很好的保存了。但100 Barclay 開價600萬左右的2房卻沒有景觀與採光,且非常近的直視別戶的窗戶。

這個問題其實很好解決,買家應該要求研究同層的總平面圖,看是否會有視覺上的缺陷等,以免交房時才發現有這些問題。

5 新房是否全新?

如前面所提,紐約市因為有很多的古蹟建築以及舊房,所以也有很多是舊樓改造(Conversion)的”新樓”。在紐約,普遍來說全新的大樓價格會比舊房改造的要高一些,除非是一些古蹟型的改造,且地點較好、天花板層高夠高的舊房改造的新樓才會價格比全新大樓高。

如果是個舊房改造的房子,買家需要問有哪些東西是全新的,哪些是保持原有的材料。(絕大部分的家電都會是全新的,但我也見過少數冷暖氣是用原有的設備)

為了安全起見,我會建議買家還是問一下是否為全新的大樓還是所謂的舊樓改造(Conversion)。

如果是舊樓改造的話,我會建議問有哪些建材是新的而哪些是原有的材料。

6 抽油煙機是否外排?

很難想象,在亞洲的房子基本上抽油煙機都會外排,而在紐約的房子很多的抽油煙機都沒有外排的功能。如果房子沒有,而買家沒有特別問的話,中介是不會特別提起的。

普遍來說,沒有外排功能的抽油煙機都會有所謂的多層”過濾”等方式,但以我個人的經驗來說,我覺得那些過濾的效果都差強人意。

對於有在煮飯的買家們來說,還是建議考慮有外排的廚房/抽油煙機會比較好。

7 建材沒保證?

開發商提供的建材與設備通常會在Material / fact sheet裡面出現,但是開發商不一定會100%的安裝這些建材,所有的品牌都有調整的餘地 – 在合約上通常會有標示”或同等品牌”。

這個問題通常是小型開發商想偷工減料,在建材的品牌選購較便宜的或是同品牌較低階的型號,無形之中造成買家的損失。

這是個比較難避免的問題,因為通常合約賦予了這些開發商可以替換的權利,所以我只能建議盡量找較為有口碑的開發商以及工程公司。

8 稅減房不一定有減稅?

通常廣告有減稅的新房都會通過,但不是100%的。因為減稅是紐約市給開發商與買家的利多政策,所以也會有條件必須符合。而這些條件有很多種類型,普遍來說包括了時間的限制、戶數的限制、地點的限制與建築設計的限制等。

最常見的是新樓內提供20%的房子為政府輔助用房給中低收入進行抽籤,其他的包括建商願意進行舊樓改造或是工廠改造等都市更新的任務。

因為減稅優惠的政策多遠,新房的稅減申請卡關的風險也非常多類型。較多沒通過的新房是因為工程延誤等原因錯過了減稅的時間。

普遍來說,減稅不通過比較少見,但對於考慮買減稅房的買家們,我還是會建議跟律師確認後再下手。

9 交房時裝潢絕不完美?

紐約的房子品質很差,除了基本的保溫與水電等不會太離譜以外,其他的東西品質通常都很不怎麼樣。這個從百萬內到幾千萬的房子都一樣。因為美國地產的工業化完善,所以紐約蓋房普遍來說是拼裝的,材料運到現場後只需要低技術的工人即可完成。

再加上紐約新房常常延誤,所以開發商會盡量的趕工,導致工程細節出現更多問題,這包括各個插座、燈泡、批土、油漆、木工、家電、地板、窗戶、冷暖等。

通常在交房前24小時內,我們都會進行walkthrough 檢查房內的問題,而新房較為不同的是,即使房子有瑕疵,我們也會進行交房。不過在交房前,我們會有個修房清單 punchlist,而根據合約的約束,開發商會需要在30-60天內進行修補。

但即便如此,我會建議買家需要有耐心點,因為30-60天內不一定能全部都修補完善。

對於walkthrough的細節,我會在之後的文章里詳細去寫。

10 地稅第二年大漲?

最後一點,也是最重要的一點就是開發商提供的地稅通常會是第一年的地稅,而第二年有95%幾率會漲約30-60%,這個會在offerring plan裡面提及。可是通常到了offering plan的階段,已經是價格談完,律師進行合約作業的階段了。

為什麼新房的地稅第二年會漲這麼多呢?主要原因是開發商提供的地稅是第一年,也就是大樓仍在興建的地稅。換句話說,紐約市對於仍在建的大樓估值會低於完工的高級住宅。而當大樓完工後,第二年將面臨紐約市的估值調漲導致地稅大幅度漲幅。

當然我也見過反例,那就是第二年的地稅反而低於第一年,通常這是因為建商僱用的會計師過於高估紐約市對大樓的估值,且紐約市第二年因為特殊因素調降了地稅估值的原因,可以說是非常罕見、可遇不可求的情況。

要避免在不了解第二年地稅的情況進行談價其實很簡單,買家可以事先要求房子第二年的地稅預估。通常開發商僱用的會計事務所都會做。

結論

新房的問題這麼多,為什麼還要買新房?

只要有效的注意這些問題其實是可以避免的

而且新房也有一些優勢,例如設備、廚具等是有保固的,整體建房品質、建材與檔次與層高等通常也會比現有的房子還要好。由於這些原因,在出租新房時,房租以及出租的速度會明顯優於二手房。

所以結論是買家如果要買房,還是要針對各個項目做評估,或是找個可信任的agent 來服務(舉手)。最後提一下,紐約買房時買家不需要付中介費哦,因為賣房前都已經簽好賣房合作合約了,中介費已經確定好了

文章作者

Jerry C. Wang 王傳詠 是 Copanel 紐約房地產仲介公司的創辦人,在紐約市有超過20年的經驗,對於當地市場有深度的了解且已處理數千萬美金的銷售額, 幫助了許多客戶的買賣交易、售後出租管理以及許多學生留學住房的服務。 在 Jerry 創立 Copanel 以前,曾任職紐約最大的房地產中介公司 Douglas Elliman 道格拉斯 艾麗曼仲介公司多年。

Copanel 創立於2018年,專門提供紐約房產的買賣與出租服務,并會提供許多紐約房產的基本常識、新房介紹與評論、以及地區介紹等相關資訊。

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Jerry C. Wang 王傳詠
全美前1% 紐約市房產經紀人
電話: +1 (917) 225-7078
郵箱: jerry@copanel.co
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