紐約地區介紹—曼哈頓

紐約新房

曼哈頓 地區介紹 前言

因為曼哈頓的地區分的很細,且有時候隔一條街就完全不同環境,故決定寫個深度分析介紹各地區的地產市場、特性與優缺點。由於許多分析是從當地居民的角度剖析,與各位之前聽聞若有落差,可以實地踏勘、詢問更多當地紐約客取證。

曼哈頓目前當地買家仍占了65%,國外買家占了35%,房市的浮動仍絕大部分根據剛需市場為主。

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上東區

上東區整體來說位於 中央公園東邊的59街 到 110街,有趣的是上東區其實過去幾年一直在”擴張”,因為上東區的房價比哈林區高,所以很多中介都開始叫部分哈林區為 “上東區” 而目前的哈林區 Harlem 範圍是 110街以北的地區。

上東區

而上東區又可以細分為以下幾個地區

  • 萊諾克斯山 Lenox Hill:59街 – 70街
  • 約克鎮 Yorkville:79街 – 96街,第三大道以東
  • 而這兩區塊以外的都統稱為”上東區”

大致來說,這幾個地段現在其實沒有太大的差異,真正區分這些區塊的其實是縱向的大道。

簡單來說,第五大道、麥迪遜大道 Madison Ave 以及公園大道 Park Ave 是上東區整體比較貴的地區,而餐廳的價位也比較高。

反觀上東區的萊辛頓大道 Lexington Ave 以東 直到 約克大道 York Ave 大部分為價位比較實惠的一些選項,而約克大道 York Ave上又出現許多價位較高,戶型較大的水景房。

上東區的黃金地段

上東區對紐約來說很有代表性,所以一直是電影選址的首選。而這裡的建築主要以聯排別墅為主,過去均是一戶一棟的形式, 且許多的外立面都已成為當地受保護的歷史古蹟。 所以上東區最精華的地段房價的交易記錄因為戶型較大,價格也都比較驚人,而因為這些因素,上東區的學校也是相當有名的,是很多人認可的學區房選項。

  • 上東區最貴的地區位於 萊諾克斯山 Lenox Hill 的第五大道與63-64街中間,房產售價的中間值是4000萬美金左右。
  • 第二名是上東區的第五大道與80-81街中間, 房產售價的中間值是1500萬美金左右。
  • 第三名是 上東區的第五大道與90-91街中間 , 房產售價的中間值是1300萬美金左右。

可以發現,上東區最貴的地段都是在第五大道上,而這也是非常合理的,畢竟第五大道是上東區環境最好的地段,也是過去的富豪優先選擇的地區。 經過了曼哈頓島的全面開發,富人的選擇變多了,但這幾個地段的上東區卻屹立不搖,仍然在當地人以及富豪們的心中占了一席之地。

需要一提的是,上東區最貴的地區除了聯排別墅外,許多是合作產權的大樓(俗稱COOP),也就是說很多房子即使價格可以接受也買不了,因為上東區的這些合作產權大樓 COOP 更像是私人俱樂部,相當排外。

優點

  • 環境優美
  • 房價房租較高
  • 周邊高級餐廳多
  • 生活單純
  • 學校選擇多

缺點

  • 老式建築較多
  • 離6號地鐵線較遠(說實在的,住這裡的不太會坐地鐵)
  • 周邊廉價餐廳較少(需要走到第 Lexington大道)
  • 合作產權大樓 COOP較多
  • 離超市較遠
  • 到部分曼哈頓地區會比較不便(例如金融區、上西區)

上東區的CP值地段

上東區過去20年出現的改變是 萊辛頓大道 Lexington Ave 以東的地區。這個區塊因為房租與房價在過去15年來相比曼哈頓下城地段來得便宜許多,吸引了許多年輕人紛紛入住。而隨著當地居民的年輕化,餐廳與超市等也紛紛開始進駐。

從第一大道 First Avenue 到第三大道 Third Avenue 餐廳與酒吧是沿路都是,曼哈頓最大的超市也相繼開業而隨著年輕人紛紛的入駐,上東區多了分活潑的氣息,在週末的晚上可以看到許多餐廳與酒吧裡坐滿了年輕人。

優點

  • 房價與房租划算(比曼哈頓部分地區要低一些)
  • 新房的選擇較多
  • 周邊超市較多

缺點

  • 環境沒有第五大道旁好
  • 到部分曼哈頓地區會比較不便(例如金融區、上西區)

上東區的交通

上東區總共有2條南北向的地鐵線 綠色的456以及2018年新開的黃色 W 線,另外還有橘色的F線在63街與LEXINGTON 大道的街口。

在交通上,上東區算是蠻方便的,唯一最麻煩的地方應該就是沒有地鐵直接通往曼哈頓的上西區。(曼哈頓的地鐵形式大多是南北向,非常少縱向的地鐵。)

對於大多數的人來說,上東區的最東邊的水邊可以說是離比較遠的地段,而冬天在這個區塊風會比較大。

上東區生活便利性

上東區的超市跟餐廳都非常的多,而且生活非常便利,且周邊還有電影院,許多的咖啡廳與商店(看這滿滿的超市、餐廳跟咖啡廳)以及博物館等(大都會博物館與 古根漢美術館)。

另外,第五大道與麥迪遜大道 Madison Ave 從59街到65街算是比較有名的購物街,這個地段有許多高級的奢侈品商店等可以逛以及高級百貨公司。(2020更新:由於網路購物影響,有些大型百貨與商店出現財務危機,例如Barneys 巴尼斯百貨公司。)

上東區的精華與地雷地段

雖然上東區整體算是個很不錯的地區,上東區並不是沒有他的地雷或是應該避免的地段。

精華區

  • 第五大道60街 – 96街:但需避開大都會博物館等遊客較多的地段
  • 76 – 88街,第三大道 – 第一大道間:這是個非常有趣的地區,距離地鐵、超市、餐廳、咖啡廳、電影院等非常的近且街道裡的環境也相當不錯,又可以步行到中央公園。

地雷區

  • 昆斯博羅橋 (皇后區59街大橋)的出入口:這個地區周邊的車流非常恐怖,尤其是尖峰時段上下班會非常多人按喇叭。這個地段的房子我基本上都不怎麼對買家客戶推薦,因為這裡的房價低不是沒有原因。
  • 72、79、86、96街上以及大道上的房子:曼哈頓大部分都是單行道,而有少部分的幾條街是雙行道,通常這些雙行道也是公車的路線。這些雙行道通常車流會比較多,而雙行道上的住宅通常會比較吵,房價漲幅也會比較低。
  • 醫院、消防與警察局等旁邊:上東區有相當多的醫院,雖然這些醫院普遍都非常不錯,但醫院旁邊的房子如果是在救護車常會經過的路線,房內會非常的吵。

上東區結論

整體來說,上東區不管是投資還是自住都很適合,而且即使是CP值(性價比)較高的地段其實環境也都不錯。

以我個人的經驗與分析,有興趣投資的買家可以考慮買在第一大道到第三大道間、76街 – 89街的房子,因為這個地段其實生活非常的便利,大型連鎖的高級超市也都已入駐,而房價仍有成長空間,對於很多當地租房的居民來說是個很有吸引力的地段。


上西區

上西區整體來說位於中央公園西邊的59街 到 110街,而他的北邊就是晨邊高地 Morningside Heights,也就是哥大學區的位置。有趣的是,上西區與上東區其實非常類似,兩個都是比較曼哈頓偏向住宅區的規劃,兩個都有自己獨樹一格的聯排別墅風格,而很多的商家都會在兩邊開店,且有時還開在同一條街不同大道,中間隔著中央公園。

而上西區整體來說可以分為幾個區塊,而他們的地區分佈其實跟上東區也非常類似,都是由59街、72 街 、96街以及110街為分界。

  • 59街中央公園西路的交叉口是哥倫布圓環 Columbus Circle
    • 商業氣息較濃的區塊
  • 59街 – 72街、中央公園西路到河邊大道Riverside Blvd 的 林肯廣場 Lincoln Square
    • 商業氣息較濃的區塊
  • 96 街 – 110街、中央公園西路到百老匯大道 Broadway 的 曼哈頓谷 Manhattan Valley
    • 較為便宜的CP值選項
  • 其餘地區統稱上西區 Upper West Side
    • 較為安靜的住宅區

上西區普遍來說對於海外人士並不有名,除了哥倫比亞大學 Columbia University的學生會去上西區的110街附近找住房以及遊客常去的哥倫布圓環 Columbus Circle 、與林肯中心 Lincoln Center以外,其他地區相較下並不是那麼的知名。

對於當地人來說,其實上西區是個非常適合居住的地區,周邊的餐廳、超市選擇都非常好,上西區又有曼哈頓最好的電影院以及各類型的美食並且有著2個大型公園在旁邊(河邊公園Riverside Park 與中央公園 Central Park)。

簡單來說,上西區非常的方便。如果想要商業現代一些的環境,可以考慮59街-72街,想要安靜一些考慮73 – 96街,而想要便宜一些的話考慮96 – 110街。

上西區的黃金地段

上西區的黃金地段其實不少,因為過去一直都是大戶人家的居住區,所以很多上西區的大樓都是一棟一個大家庭,一棟佔據了一整個街道。

上西區的黃金地段不少,

  • 61街與中央公園西路的樓王 15 Central Park West
  • 81街的聯排別墅
  • 59街哥倫布圓環 Columbus Circle 的時代華納中心 Time Warner Center

算是比較知名的幾個黃金地段,且學校也都相當有名,不過整體來說,上西區大部分環境都相當不錯,所以房價其實比較均勻的分佈,主要還是以住宅的大樓本身品質與景觀為比較重要的兩個影響房價的因素。

而今天的上西區,除了許多非常漂亮的聯排別墅與高級大樓以外,仍保留了些 合作產權大樓 COOP,而這些合作產權大樓 COOP 對於國際買家來說是比較不需要去考慮的(過去30年,獨立產權房Condo 明顯漲幅超出 合作產權大樓 COOP 許多)。

優點

  • 環境優美
  • 房價房租較高
  • 周邊餐廳多
  • 生活圈單純
  • 學區、學校選擇多

缺點

  • 老式建築較多
  • 合作產權大樓 COOP較多
  • 到部分曼哈頓地區會比較不便(例如金融區、上東區)

上西區的CP值地段

相較上東區,上西區比較沒有明顯區分CP值較高的區塊,唯一比較便宜的地段可以說是曼哈頓谷 Manhattan Valley,約在90街以北至110街算是比較便宜的地段,其他的話其實上西區整體來說相比曼哈頓其他地區都算是比較可以接受的價格。

優點

  • 房價與房租划算(比曼哈頓部分地區要低一些)

缺點

  • 景觀沒那麼好
  • 到部分曼哈頓地區會比較不便(例如金融區、上西區)

上西區的交通

上西區的交通其實非常方便,因為上西區的地鐵有123線與BC線,基本上除了上東區以外都非常方便到達。

另外值得一提的是,許多哥大的學生就學時都會考慮買房置產,而我會建議買在59-96街中間,而不是110街附近,主要的原因在於上西區的59-96街其實要去哥倫比亞大學已經非常方便,而未來如果找工作,八成會是在中城或是下城,而這個時候59-96街的房子地點會明顯優於110街附近許多 – 會是個比較有彈性的決定。

上西區的生活便利性

上西區的超市跟餐廳都非常的多,而且生活非常便利,且周邊還有電影院,許多的咖啡廳與商店(看這滿滿的超市、餐廳跟咖啡廳)以及博物館等(自然歷史博物館)。

整體來說,上西區是個非常適合居住的住宅區,所以生活便利性會環繞在餐飲、娛樂、交通等。

上西區的精華與地雷地段

上西區整體來說非常不錯,但也有較推薦的精華區與建議避開的地區。

精華區

  • 越靠近中央公園越好
  • 越靠近河邊公園越好(但需注意冬天風非常大,地鐵站偏遠)

地雷區

  • 河邊公園(冬天風非常大,地鐵站偏遠)
  • 59街阿姆斯特丹大道Amsterdam與哥倫布大道附近醫院多(較吵)
  • 110街附近較荒涼

上西區結論

整體來說上西區其實沒什麼好挑剔的,這個地區非常適合哥大學生、上班族、投資客以及自住用的買家。如果想要考慮CP值高、生活安靜且便利的地區絕對可以考慮上西區。


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文章作者

Jerry C. Wang 王傳詠 是 Copanel 紐約房地產仲介公司的創辦人,在紐約市有超過20年的經驗,對於當地市場有深度的了解且已處理數千萬美金的銷售額, 幫助了許多客戶的買賣交易、售後出租管理以及許多學生留學住房的服務。 在 Jerry 創立 Copanel 以前,曾任職紐約最大的房地產中介公司 Douglas Elliman 道格拉斯 艾麗曼仲介公司多年。

Copanel 創立於2018年,專門提供紐約房產的買賣與出租服務,并會提供許多紐約房產的基本常識、新房介紹與評論、以及地區介紹等相關資訊。

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Jerry C. Wang 王傳詠
全美前1% 紐約市房產經紀人
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