2019年第四季 最新紐約房價市場報告

紐約房價

2019 第四季最新的紐約房產市場報告終於都出來了!我整理了5個紐約房產的主要資訊來源與報告來交叉分析目前紐約房產的走勢以及未來幾個月的趨勢。

資訊來源主要來自於 紐約市房產最大的平台 Streeteasy,紐約前四大的中介公司 (我的老東家也是其中之一) Douglas Elliman、Corcoran、Compass 以及 Halstead的市場報告。

主要報告分為曼哈頓、布魯克林、皇后區三個地區,另外我把新房與二手房,高端房產與剛需房等數據分開來讓讀者們更能準確了解紐約房產目前的房價并做出最符合自己需求的決定。

我另外也把租房的數據拉出來作為獨立報告提供考慮租房的讀者與客戶參考,希望這些數據也能提供在糾結買房還是租房的一些朋友們更多的資訊來做最好的決策。

因為這篇市場報告的資料量較多,我就不發房源在這篇文章了,若是在考慮買房,歡迎主動聯繫,我可以根據您的實際需求來推薦房源哦。

紐約整體房價

2019Q4 各地區房價有不同的表現,但整體來說並沒有太大的改變。除了幾個新房帶動的熱銷地區以外,紐約房市仍是買家市場,多數買家仍然選擇租房,導致租房市場創下新高。

曼哈頓房價報告 Manhattan

總結:簡單來說,所有的數據都指向了房源去化速度降低,庫存與供需平衡點導向買家市場。價格相較去年約下滑了6-10%,但這個數據包含了20%的高端房產,也是見到最多折扣的價格區間。換句話說,在中低價位的房源,折扣普遍來說並沒有到10%,而且許多賣家已經有自主的降價上市,所以買家需要根據各房源斟酌合理售價(或是找個可信任的專業中介)。

獨立產權 Condo 房價趨勢:

去化速度持續放慢,曼哈頓仍然是買家市場。但買家需要注意,很多目前市場上的價格已經明顯調降了,所以大部分市場上的房源實際的價格折扣並不會太大。

Streeteasy:曼哈頓的市場仍然低迷,房價跌幅3.7%,也是2019年最緩慢的季度。整體房源庫存上漲3%,房源去化時間增加了12%。曼哈頓房產市場仍然是個買家市場,買家仍有許多選擇與談價空間。

Douglas Elliman:新樓交易佔比增加,二手房佔比下滑。買家競價的情況降低,跌倒過去4年最低的幾率。房源庫存連續9季度增加,較前一年增加了9.8%。

Corcoran:較2018年 – 房源去化時間增加10%,平均房價下滑6%至1744/SF,房源庫存增加5%。

Halstead:2019年Q4相較Q3房價反彈了5%,但相較2018Q4,仍然下滑了10%。整體來說,房源去化時間增加了10%,來到了125日。

Compass:房價相對穩定,雖然交易量下滑,但賣家扔堅守售價,並沒有出現大幅度降價的趨勢。30%的房源為300萬美元以上,平均折扣為10%,12%的交易為超過300萬美元。

曼哈頓高端房價趨勢:

2019Q4高端房產仍然低迷,價格跌幅且成交量大幅降低。2019年唯一的反差是2019年Q2的成交量暴增,主要原因在於豪宅稅的推行,許多高端買家選擇在7月的截止日前成交。整體來說,曼哈頓高端房產仍然是個買家市場,但房價仍有跌幅的趨勢。

Streeteasy – 高端房價報告

  • 曼哈頓高端房價跌至2013年的水平,目前曼哈頓高端房價定義為曼哈頓前20%價格的房源,而目前最少需要381.6萬以上才算是曼哈頓高端房價,也是去年高端房價門檻的6.1%下滑。
  • 這個第四季的數據顯示,很多賣家終於接受了市場的脈動並且願意降價售出他們的房產,尤其是這個高端房源出現過剩的斷層。即使房價跌幅明顯,房源仍然較前一年(2018)增加了12.2%,有著4354間房產開價超過381.6萬美元的門檻。

有著如此多的新房進入市場,我們可以預期房價持續以歷史性的速度下滑。這個現象在所有的價格區段與地區都在發生,許多買家選擇租房并持續觀望著,2020年的紐約房產買賣市場應該還是有利於買家,而許多賣家仍將面臨低於他們預期的售價。經濟學家 Nancy Wu

Douglas Elliman – 高端房價報告

  • 5百萬以上交易量大幅下滑導致平均售價也大幅度下滑 (-14.5%),由2018年Q4的894.7萬美元下滑至764.9萬美元。
  • 新房交易在高端房產區塊佔比下滑,2019年Q4的高端房產交易40%為新房,相較于2016年高端房產交易60%為新房。
  • 大量的高端房源(34.9%增加)進入市場導致供需嚴重失衡,其中也有大量為二手房源。

Corcoran – 高端房價報告

房源交易時間 (去化時間)較前一年增加了10%,而高端房源交易量大幅下滑,曼哈頓下城高端新房跌了70%。並不意外,許多高端買家仍在觀望,導致 2019Q4 的500萬美元以上交易量下滑41%。這也讓此季度成為過去5年最低的價格 – 曼哈頓所有房源的平均價跌了11%到183.2萬美元,而中間值跌了3%到達99.5萬美元(這是連續兩個季度低於100萬了)。

Compass – 高端房價報告 暫無

皇后區房價報告 Queens

在皇后區特定區塊售價出現了大幅成長,尤其是長島市(Long Island City)。主要的上漲原因在於長島市面臨了大規模的開發與新大樓紛紛上市。這個成長我認為可以比擬布魯克林的幾個黃金地段,例如布魯克林高地(Brooklyn Heights)與布魯克林下城(Downtown Brooklyn)。與我之前所提一致,全新的社區規劃與全新的住宅區成熟發展將會讓長島市的房價接近甚至超越曼哈頓中城東的房價中間值,加上多個大型超市、商場等預計入駐,房價肯定仍會上漲。

Streeteasy 皇后區 Queens 房價報告:

皇后區仍然是個值得買家考慮的選擇,相較其他地區的,皇后區房價仍然有著較高的CP值(性價比)。過去一年的房價並沒有太大的改變,均價在50.9萬,且庫存些許增加1.2%,皇后區的買家仍然有著些許的優勢。

  • 雖然皇后區整體房價並沒有太大的改變,但幾個地區過去1年有非常大的成長。
  • 長島市 – 成交中間價較2018年上漲了21.20%,達到了101.7萬
  • Astoria – 成交中間價較2018年上漲了19.80%,達到了93.2萬
  • Jamaica Estates – 成交中間價較2018年上漲了191.10%,達到了81.5萬
  • North Corona – 成交中間價較2018年上漲了26.20%,達到了97.6萬
  • Flushing – 成交中間價較2018年上漲了24.70%,達到了78.5萬

Douglas Elliman 皇后區 Queens 房價報告:

  • 皇后區西北區(Astoria + 長島市) – 房價中間值年增長13.3% /  銷售量大幅增長 40.6% / 銷售時間降低 18.8% / 談價空間 4%
  • 長島市 – Condo 銷售量(+128.3%)與價格(+16.1%)大幅成長,房價中間值達到105.2萬。
  • Astoria – Condo 房價下滑(-20%)、銷售量成長(+22.2%)

Corcoran 皇后區 Queens 房價報告:暫無

Halstead 皇后區 Queens 房價報告:

  • 長島市 – 價格大幅度增長是由於大量新房的進入市場,長島市的新房房源增加了283%,成交量也成長了113%,從原本的2018Q4的67到了143件。
  • Astoria – 整體房價上漲5%,但成交率下滑了12%,房價中間值達到56.5萬。

Compass 皇后區 Queens 房價報告:

  • 雖然房源銷售時間拉長但房價中間值仍上漲到了新高。
  • 中間值 58.5萬 / 銷售時間 113日 / 談價空間 7%
  • 皇后區西北區(Astoria + 長島市) – 目前是皇后區最貴的地段,房價中間值上漲了17% 到 98萬。

布魯克林房價報告 Brooklyn

整體來說布魯克林房價並沒有特別突出的漲跌,但銷售量是3區目前走勢最好的。新房房源出現了連續五季的成長,房價中間值上漲而銷售量下滑,表示市場的價格仍然是新房帶動的,未來還有更多的規劃出現,相信開發商會持續的把售價盡可能的拉高。

Streeteasy 布魯克林房價報告 Brooklyn:

  • 整體房價穩定,但部分區塊出現大幅房價開價成長而銷售價卻降低了,主要原因在於新房的入市大幅提高了市場上的價格。
  • 布魯克林高地(Brooklyn Heights)- 房價定價中間值成長+17.4%(199.5萬)而房價成交價跌幅16.2%(81萬)。由於數據過於偏激,我認為應該是本身此地區房源過少,導致非常大的差異。

Douglas Elliman 布魯克林房價報告 Brooklyn:

  • 布魯克林西北區(精華地段)價格走勢減弱,銷售量2年內首次出現成長。
  • 房價中間值成長 1.3%(80萬)
  • 房源庫存下降 1.7% (2943)
  • 銷售時間不變 0% (78日)
  • 談價空間 1.2%
  • 房價中間值在過去3季里成長了2次
  • 最熱門的價格區間在200-300萬
  • 大約20%的房源成交價格高出定價

Corcoran 布魯克林房價報告 Brooklyn:

  • 布魯克林高地(Brooklyn Heights)& 布魯克林下城 (Downtown Brooklyn)&  丹波(Dumbo):房價中間值維持不變 0%(89萬),交易量降低10%(131筆)
  • 公園坡(Park Slope)& Gowanus: 房價中間值降低2%(109.8萬),交易量降低40%(68筆)

Compass 布魯克林房價報告 Brooklyn:

  • 布魯克林的房價多為新房帶動,雖然去化速度放慢,但仍然有著不錯的需求以及交易量。

結論:

整體來說,紐約市的房產目前仍然是買家市場,隨著多數買家往中低價位聚集,高價位房產仍處寒冬。雖然整體市場仍處低迷,目前紐約市亦有幾個非常火熱的地段,其中包括我過去1年半持續強推的長島市(Long Island City)、布魯克林高地(Brooklyn Heights)&以及布魯克林下城 (Downtown Brooklyn)。除了這幾個的房價報告外的因素,買家也會發現曼哈頓的持房成本遠超出上述幾個地段,更加讓許多買家轉向10分鐘內可達曼哈頓的地段。

另外,之後會提到租房市場,但簡單來說,租房市場已經過去九年持續成長達到新高,這是個非常可觀的數據,隨著租房的成本持續進逼買房成本,租或買的選擇將會變更加模糊。

若想買房歡迎主動聯繫!

資料來源:

Streeteasy | DE | Corcoran | Compass | Halstead

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文章作者

Jerry C. Wang 王傳詠 是 Copanel 紐約房地產仲介公司的創辦人,在紐約市有超過20年的經驗,對於當地市場有深度的了解且已處理數千萬美金的銷售額, 幫助了許多客戶的買賣交易、售後出租管理以及許多學生留學住房的服務。 在 Jerry 創立 Copanel 以前,曾任職紐約最大的房地產中介公司 Douglas Elliman 道格拉斯 艾麗曼仲介公司多年。

Copanel 創立於2018年,專門提供紐約房產的買賣與出租服務,并會提供許多紐約房產的基本常識、新房介紹與評論、以及地區介紹等相關資訊。

若您想了解更多資訊,歡迎主動聯絡。

Jerry C. Wang 王傳詠
全美前1% 紐約市房產經紀人
電話: +1 (917) 225-7078
郵箱: jerry@copanel.co
微信:jerrywangny
Line:chuanyung.wang

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